ביטול שכירות
מחמת אונס או 'מכת מדינה'
א. ביטול שכירות פועל מחמת אונס – סוגיית הגמרא
בסוגיית הגמרא במסכת בבא מציעא (1א) אמר רבא: "האי מאן דאגיר אגירי לדוולא [שכר פועלים להשקות את השדות], ופסק נהרא בפלגא דיומא [ועלה הנהר ונכנסו המים לתעלות, ואין כבר צורך בעבודת הפועלים], אי לא עביד דפסיק [בדרך כלל הנהר לא עולה על גדותיו], פסידא דפועלים". ומבואר כי בעל הבית ששכר פועל ומחמת אונס בלתי צפוי לשניהם, התייתרה פעולתו, ההפסד של הפועל.
והטעם, כתב הרא"ש (1ב) "דכל אונסא דלא איבעי להו לאסוקי דעתייהו לא פועל ולא בעל הבית, אי נמי תרוייהו איבעי להו לאסוקי דעתייהו, פסידא דפועלים, דהמוציא מחבירו עליו הראיה, וידו על התחתונה".
ב. ביטול שכירות בתים מחמת אונס
רבותינו הראשונים נחלקו האם דין הגמרא דלעיל האמור בשכירות פועלים, נאמר גם בשכירות בתים.
המרדכי (1ג) הביא בשם מהר"ם [מרוטנבורג] שהשווה בין הדינים, ופסק ליורשים שאמם מתה בתוך תקופת השכירות, שאינם צריכים לשלם אלא על התקופה בה גרה, ולא עד סוף זמן השכירות. משום שדין בעל הבית כדין פועל, וכיון שהיה אונס, התשלום ישאר ביד המוחזקים – היורשים.
אולם הרשב"א כתב (2ב) שיש לחלק בין שכירות פועלים לשכירות בתים, בהסתמך על דברי הגמרא בפרק הזהב (2א) ששכירות "ביומיה – מכירה היא". כלומר, מכיון שהבית נחשב כ"מכר" לכל תקופת השכירות, גם מצב של אונס לא יפטור את השוכר או יורשיו מלשלם [ועיין שם בתוספות ד"ה והאי, שכלל זה נאמר רק לגבי דין הונאה].
ג. ביטול שכירות מחמת אונס – פסק ההלכה
הרמ"א (2ג) הביא את מחלוקת הראשונים הנ"ל בנדון יורשי שוכר שמת בתוך זמן שכירותו, והכריע שאם קיבל המשכיר מראש את כל שכרו אין צריך להחזירו, שהרי עתה הוא המוחזק. וראה בדברי הסמ"ע (ס"ק ד) שהכרעה זו יסודה בדברי תרומת הדשן (סימן שכט), ובמה שכתב הש"ך (ס"ק ב) "ולענין דינא נראה לי עיקר כמהר"ם" שהשוכר פטור, משום שמוחזק הוא.
בערוך השולחן (3ב) ביאר את מחלוקת הראשונים שהביא הרמ"א: הדעה ראשונה השוותה בין אונס בשכירות בתים לאונס האמור בגמרא לגבי פועלים, אשר כיון שאינם מוחזקים ידם על התחתונה, והמשכיר דינו כפועל. ואילו ה"יש חולקין" סברו ששכירות בתים היא כ"מכר לזמן", ולכן אף באונס חייבים.
ד. ביטול שכירות מחמת 'מכת מדינה'
לעיתים ביטול הסכמי שכירות נובע מחמת 'מכת מדינה', כמבואר בדברי המשנה במסכת בבא מציעא (4א): "המקבל שדה מחברו ואכלה חגב או נשדפה, אם 'מכת מדינה' היא מנכה לו מן חכורו. אם אינה 'מכת מדינה', אינו מנכה לו מן חכורו". דהיינו, כאשר האונס שאירע לשוכר, הוא מחמת 'מכת מדינה' אינו מפסיד, אלא מנכה מן החכירות. הדוגמאות ל'מכת מדינה' המבוארות בסוגיית הגמרא הן: "כגון דאישתדוף רובא דבאגא [רוב הבקעה ששדה זו בתוכה]; כגון שנשתדפו ארבע שדות מארבע רוחותיה"
ה. 'מכת מדינה' – הגדרתה
הפוסקים דנו בהרחבה מהו בדיוק הגדרת מצב הנחשב ל'מכת מדינה', הלכה למעשה:
- האם דין 'מכת מדינה' נאמר רק בנזקי העבר או גם על נזקים מכאן ולהבא – מהר"ם פדוואה ביאר (4ב) כי הדיון לגבי מכת מדינה מתקיים רק בדבר שגרם לנזק בעבר "כגון אכלה חגב ונשתדף השדה שנתקלקלה התבואה ולחינם טרחו וחרשו וזרעו, וכן נקצץ האילן ויבש המעיין", אבל כשהמכה היא מעתה ואילך כנדון דידן [ראה בשו"ת מנחת אשר (8) הנדון של המהר"ם פאדווה] "בדין חזרה קאי". כלומר, השוכר יכול לחזור בו, ואם לא חזר, הפסיד.
הרמ"א בדרכי משה (4ג) מביא את דבריו וחולק עליו, "לעולם בדין ניכוי הוא ולא בדין חזרה".
- שוכרים שעזבו את ביתם המושכר מחמת 'מכת מדינה' – האם רק כשהבית נפל נאמר דין 'מכת מדינה', או גם כאשר הבית קיים. ראה בדברי ראב"ן (מובא בשו"ת מהר"ם מרוטנבורג; 5א) בנדון בבית שהושכר ודמי השכירות שולמו מראש. בתוך תקופה זו אולצו יהודי העיר – ובהם השוכר והמשכיר – לברוח מן העיר. טענת המשכיר להיפטר מלשלם לשוכר את דמי השכירות היא "ביתי היה לפניך ואתה חוכרתו, ואיני משלם לך". למעשה, הכריע הראב"ן שהמשכיר והשוכר יחלוקו בהפסד [ראה בדברי קצות החושן (סי' שכב ס"ק א; 6ב) שכיון שהלכה זו נותרה ב"תיקו" פסק הראב"ן שיחלוקו. אולם כיון שאנו פוסקים שבמקרה של ספק בדין "המוציא מחברו עליו הראיה", יש להשאיר את הממון ביד המוחזק].
המחנה אפרים (5ב) הרחיב בשאלה זו, האם רק כשהבית נפל נאמר דין 'מכת מדינה', או גם כשהבית קיים. והביא מדברי שו"ת מהרש"ך שאם הבית קיים ונגזר שלא יגורו בו, זוהי מכת מדינה "דהוי פסידא דמשכיר". והמחנה אפרים חלק עליו, ולדעתו כאשר הבית לא השתנה, אין סיבה לבטל את השכירות.
- האם רק כשכל העיר 'הוכתה' נחשב הדבר ל'מכת מדינה' – בדברי המהר"ם פאדווה (6א) מדוייק שרק אם כל העיר הוכתה נחשב הדבר ל'מכת מדינה'. ברם בדברי הש"ך (סי' שלד ס"ק ג; לעיל 3א) שחלק עליו, ודייק את דבריו ממשמעות לשון הגמרא (4א) "אשתדוף רובא דבאגא".
ו. ביטול שכירות בתים ופועלים מחמת 'מכת מדינה' – פסק ההלכה
מרן השולחן ערוך פסק בהלכות חכירות ושכירות (חושן משפט סי' שכב; 6ב) כדין הגמרא: "השוכר שדה מחבירו ואכלה חגב, אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר, מנכה לו מחכירו, הכל לפי ההפסד שאירעו". ואם אין זה מכת מדינה, השוכר מפסיד.
והרמ"א כתב בהלכות שוכר (חושן משפט סי' שיב; 7א) "נשרף הבית – דינו כנפל", והוסיף: "נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה, ומנכה לו מן שכירותו".
מדברי הרמ"א משמע שהדין משתנה בין אם נשרף רק הבית השכור לבין נשרפה כל העיר. ודבריו צריכים ביאור, שהרי דינם שווה, ובשניהם מנכה לו משכירותו. וראה בדברי הסמ"ע שהגיה בדברי הרמ"א, שרק במקרה של שריפת כל העיר מנכים משכירותו. ובנתיבות המשפט ביאר דבריו על פי דעת הרשב"א שהובאה לעיל (2ב) שכיון ששכירות היא כמכר, אין מנכים לשוכר משכירותו.
ז. ביטול שכירות בתים ופועלים בזמן מלחמה – שאלות מצויות
ממוצא הדברים דנו הפוסקים בשאלות רבות, בנדון ביטול הסכמי שכירות בתים או שכירות פועלים כתוצאה ממצב בטחוני מסוכן, או מלחמה.
- בשו"ת מנחת אשר (9-8) דן על פי דברי רבותינו הראשונים והפוסקים שהובאו לעיל, בדבר מוסדות ששכרו מקום בדרום הארץ, ובזמן המלחמה נטשו את המקום מחשש לנפילת טילים – האם מחובתם להעלות שכר על תקופת הזמן שלא השתמשו בנכס המושכר.
- בספר דרכי חושן (10) דן האם המבטל שכירות חדר בבית מלון מחמת מלחמה, נדון כ'מכת מדינה', כאשר חלק מאנשי אותו מקום שבו בית המלון לא ברחו אלא נשארו במקומם.
- כמו כן דן שם בהלכות שכירות פועלים, האם גננת שלא יכלה לעבוד בגן הנמצא במקום מסוכן, מקבלת את שכרה.
- רבי עובדיה יוסף טולידאנו דן (12-11) בשאלה שנשאלה בשנת תשנ"ד, בתקופת הפיגועים שהיו ל"ע בירושלים, האם ניתן לבטל או לשנות הסכם שכירות, כתוצאה מכך שבעקבות הפיגועים המקום שהיה בדרך כלל הומה אדם מקונים, אינו כבעבר.
- בספר אורות המשפט (13-12) דן בהרחבה האם ניתן לבטל חופשה במקום שהמתגוררים בו נשארו במקומם אבל נופשים ומטיילים מפחדים להגיע, והמסתעף לביטול אירועים ושמחות שהוזמנו באולמות הנמצאים במקומות מותקפים, ומה דין ביטול שכירות או חופשה לאחר תשלום מקדמה.
ביטול שכירות
מחמת אונס או 'מכת מדינה'
א. ביטול שכירות פועל מחמת אונס – סוגיית הגמרא
בסוגיית הגמרא במסכת בבא מציעא (1א) אמר רבא: "האי מאן דאגיר אגירי לדוולא [שכר פועלים להשקות את השדות], ופסק נהרא בפלגא דיומא [ועלה הנהר ונכנסו המים לתעלות, ואין כבר צורך בעבודת הפועלים], אי לא עביד דפסיק [בדרך כלל הנהר לא עולה על גדותיו], פסידא דפועלים". ומבואר כי בעל הבית ששכר פועל ומחמת אונס בלתי צפוי לשניהם, התייתרה פעולתו, ההפסד של הפועל.
והטעם, כתב הרא"ש (1ב) "דכל אונסא דלא איבעי להו לאסוקי דעתייהו לא פועל ולא בעל הבית, אי נמי תרוייהו איבעי להו לאסוקי דעתייהו, פסידא דפועלים, דהמוציא מחבירו עליו הראיה, וידו על התחתונה".
ב. ביטול שכירות בתים מחמת אונס
רבותינו הראשונים נחלקו האם דין הגמרא דלעיל האמור בשכירות פועלים, נאמר גם בשכירות בתים.
המרדכי (1ג) הביא בשם מהר"ם [מרוטנבורג] שהשווה בין הדינים, ופסק ליורשים שאמם מתה בתוך תקופת השכירות, שאינם צריכים לשלם אלא על התקופה בה גרה, ולא עד סוף זמן השכירות. משום שדין בעל הבית כדין פועל, וכיון שהיה אונס, התשלום ישאר ביד המוחזקים – היורשים.
אולם הרשב"א כתב (2ב) שיש לחלק בין שכירות פועלים לשכירות בתים, בהסתמך על דברי הגמרא בפרק הזהב (2א) ששכירות "ביומיה – מכירה היא". כלומר, מכיון שהבית נחשב כ"מכר" לכל תקופת השכירות, גם מצב של אונס לא יפטור את השוכר או יורשיו מלשלם [ועיין שם בתוספות ד"ה והאי, שכלל זה נאמר רק לגבי דין הונאה].
ג. ביטול שכירות מחמת אונס – פסק ההלכה
הרמ"א (2ג) הביא את מחלוקת הראשונים הנ"ל בנדון יורשי שוכר שמת בתוך זמן שכירותו, והכריע שאם קיבל המשכיר מראש את כל שכרו אין צריך להחזירו, שהרי עתה הוא המוחזק. וראה בדברי הסמ"ע (ס"ק ד) שהכרעה זו יסודה בדברי תרומת הדשן (סימן שכט), ובמה שכתב הש"ך (ס"ק ב) "ולענין דינא נראה לי עיקר כמהר"ם" שהשוכר פטור, משום שמוחזק הוא.
בערוך השולחן (3ב) ביאר את מחלוקת הראשונים שהביא הרמ"א: הדעה ראשונה השוותה בין אונס בשכירות בתים לאונס האמור בגמרא לגבי פועלים, אשר כיון שאינם מוחזקים ידם על התחתונה, והמשכיר דינו כפועל. ואילו ה"יש חולקין" סברו ששכירות בתים היא כ"מכר לזמן", ולכן אף באונס חייבים.
ד. ביטול שכירות מחמת 'מכת מדינה'
לעיתים ביטול הסכמי שכירות נובע מחמת 'מכת מדינה', כמבואר בדברי המשנה במסכת בבא מציעא (4א): "המקבל שדה מחברו ואכלה חגב או נשדפה, אם 'מכת מדינה' היא מנכה לו מן חכורו. אם אינה 'מכת מדינה', אינו מנכה לו מן חכורו". דהיינו, כאשר האונס שאירע לשוכר, הוא מחמת 'מכת מדינה' אינו מפסיד, אלא מנכה מן החכירות. הדוגמאות ל'מכת מדינה' המבוארות בסוגיית הגמרא הן: "כגון דאישתדוף רובא דבאגא [רוב הבקעה ששדה זו בתוכה]; כגון שנשתדפו ארבע שדות מארבע רוחותיה"
ה. 'מכת מדינה' – הגדרתה
הפוסקים דנו בהרחבה מהו בדיוק הגדרת מצב הנחשב ל'מכת מדינה', הלכה למעשה:
- האם דין 'מכת מדינה' נאמר רק בנזקי העבר או גם על נזקים מכאן ולהבא – מהר"ם פדוואה ביאר (4ב) כי הדיון לגבי מכת מדינה מתקיים רק בדבר שגרם לנזק בעבר "כגון אכלה חגב ונשתדף השדה שנתקלקלה התבואה ולחינם טרחו וחרשו וזרעו, וכן נקצץ האילן ויבש המעיין", אבל כשהמכה היא מעתה ואילך כנדון דידן [ראה בשו"ת מנחת אשר (8) הנדון של המהר"ם פאדווה] "בדין חזרה קאי". כלומר, השוכר יכול לחזור בו, ואם לא חזר, הפסיד.
הרמ"א בדרכי משה (4ג) מביא את דבריו וחולק עליו, "לעולם בדין ניכוי הוא ולא בדין חזרה".
- שוכרים שעזבו את ביתם המושכר מחמת 'מכת מדינה' – האם רק כשהבית נפל נאמר דין 'מכת מדינה', או גם כאשר הבית קיים. ראה בדברי ראב"ן (מובא בשו"ת מהר"ם מרוטנבורג; 5א) בנדון בבית שהושכר ודמי השכירות שולמו מראש. בתוך תקופה זו אולצו יהודי העיר – ובהם השוכר והמשכיר – לברוח מן העיר. טענת המשכיר להיפטר מלשלם לשוכר את דמי השכירות היא "ביתי היה לפניך ואתה חוכרתו, ואיני משלם לך". למעשה, הכריע הראב"ן שהמשכיר והשוכר יחלוקו בהפסד [ראה בדברי קצות החושן (סי' שכב ס"ק א; 6ב) שכיון שהלכה זו נותרה ב"תיקו" פסק הראב"ן שיחלוקו. אולם כיון שאנו פוסקים שבמקרה של ספק בדין "המוציא מחברו עליו הראיה", יש להשאיר את הממון ביד המוחזק].
המחנה אפרים (5ב) הרחיב בשאלה זו, האם רק כשהבית נפל נאמר דין 'מכת מדינה', או גם כשהבית קיים. והביא מדברי שו"ת מהרש"ך שאם הבית קיים ונגזר שלא יגורו בו, זוהי מכת מדינה "דהוי פסידא דמשכיר". והמחנה אפרים חלק עליו, ולדעתו כאשר הבית לא השתנה, אין סיבה לבטל את השכירות.
- האם רק כשכל העיר 'הוכתה' נחשב הדבר ל'מכת מדינה' – בדברי המהר"ם פאדווה (6א) מדוייק שרק אם כל העיר הוכתה נחשב הדבר ל'מכת מדינה'. ברם בדברי הש"ך (סי' שלד ס"ק ג; לעיל 3א) שחלק עליו, ודייק את דבריו ממשמעות לשון הגמרא (4א) "אשתדוף רובא דבאגא".
ו. ביטול שכירות בתים ופועלים מחמת 'מכת מדינה' – פסק ההלכה
מרן השולחן ערוך פסק בהלכות חכירות ושכירות (חושן משפט סי' שכב; 6ב) כדין הגמרא: "השוכר שדה מחבירו ואכלה חגב, אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה העיר, מנכה לו מחכירו, הכל לפי ההפסד שאירעו". ואם אין זה מכת מדינה, השוכר מפסיד.
והרמ"א כתב בהלכות שוכר (חושן משפט סי' שיב; 7א) "נשרף הבית – דינו כנפל", והוסיף: "נשרף כל העיר, הוי מכת מדינה, ומנכה לו מן שכירותו".
מדברי הרמ"א משמע שהדין משתנה בין אם נשרף רק הבית השכור לבין נשרפה כל העיר. ודבריו צריכים ביאור, שהרי דינם שווה, ובשניהם מנכה לו משכירותו. וראה בדברי הסמ"ע שהגיה בדברי הרמ"א, שרק במקרה של שריפת כל העיר מנכים משכירותו. ובנתיבות המשפט ביאר דבריו על פי דעת הרשב"א שהובאה לעיל (2ב) שכיון ששכירות היא כמכר, אין מנכים לשוכר משכירותו.
ז. ביטול שכירות בתים ופועלים בזמן מלחמה – שאלות מצויות
ממוצא הדברים דנו הפוסקים בשאלות רבות, בנדון ביטול הסכמי שכירות בתים או שכירות פועלים כתוצאה ממצב בטחוני מסוכן, או מלחמה.
- בשו"ת מנחת אשר (9-8) דן על פי דברי רבותינו הראשונים והפוסקים שהובאו לעיל, בדבר מוסדות ששכרו מקום בדרום הארץ, ובזמן המלחמה נטשו את המקום מחשש לנפילת טילים – האם מחובתם להעלות שכר על תקופת הזמן שלא השתמשו בנכס המושכר.
- בספר דרכי חושן (10) דן האם המבטל שכירות חדר בבית מלון מחמת מלחמה, נדון כ'מכת מדינה', כאשר חלק מאנשי אותו מקום שבו בית המלון לא ברחו אלא נשארו במקומם.
- כמו כן דן שם בהלכות שכירות פועלים, האם גננת שלא יכלה לעבוד בגן הנמצא במקום מסוכן, מקבלת את שכרה.
- רבי עובדיה יוסף טולידאנו דן (12-11) בשאלה שנשאלה בשנת תשנ"ד, בתקופת הפיגועים שהיו ל"ע בירושלים, האם ניתן לבטל או לשנות הסכם שכירות, כתוצאה מכך שבעקבות הפיגועים המקום שהיה בדרך כלל הומה אדם מקונים, אינו כבעבר.
- בספר אורות המשפט (13-12) דן בהרחבה האם ניתן לבטל חופשה במקום שהמתגוררים בו נשארו במקומם אבל נופשים ומטיילים מפחדים להגיע, והמסתעף לביטול אירועים ושמחות שהוזמנו באולמות הנמצאים במקומות מותקפים, ומה דין ביטול שכירות או חופשה לאחר תשלום מקדמה.
